Une possibilité d’investissement locatif – partie 1/2

 

Dans un post récent, j’évoquais 2 pistes pour augmenter et en même temps améliorer la répartition de nos revenus alternatifs :

(i) Ouvrir un compte titres ordinaire pour y loger des actions cotées en Amérique du Nord qui versent des dividendes sur base trimestrielle.

(ii) Investir dans l’immobilier soit via les foncières cotées US ou canadiennes, soit via un investissement locatif en direct.

Pour le point (i), c’est fait. Je viens d’ouvrir un compte titres chez un courtier en ligne afin de minimiser les frais d’intervention sur les bourses hors Euronext ; j’y reviendrai dans un prochain article.

Pour le point (ii) j’hésite encore entre les 2 possibilités envisagées, sachant que l’ouverture du compte-titres me permet d’investir également dès à présent dans l’immobilier coté en Amérique du Nord.

Sur la piste locative, je viens de visiter hier un studio vendu loué sur la métropole Lilloise qui me semblait sur le papier être une piste intéressante.

Pour alimenter ma réflexion, j’ai réalisé une première simulation d’investissement pour ce studio.

Cette première simulation que je vous présente dans ce post considère une location vide avec reprise des conditions du bail en cours. La seconde simulation considérera un passage en location meublée et sera proposée dans un prochain post.

Voyons un peu si cette première simulation est prometteuse en terme d’indépendance financière, présente ou à venir.

Mes critères de recherche en investissement locatif

Dans l’optique d’un investissement locatif, j’envisage uniquement d’acquérir à proximité de notre Résidence Principale (pas plus de 5-6 km à la ronde) sur un secteur que je connais bien : l’Est de la métropole Lilloise.

Autre contrainte : afin de préserver notre équilibre patrimonial durement acquis (50 % d’immobilier, 50 % d’actifs financiers), je limite l’investissement à un prix maximum frais inclus de l’ordre de 90-100 k€, ce qui de facto restreint le périmètre de recherche aux petites surfaces, studio ou 2 pièces.

 

La ville où nous résidons est universitaire. Elle est caractérisée par un prix du mètre carré prohibitif sur les petites surfaces, oscillant autour de 4 000 € pour les biens correctement situés. Comme le loyer au mètre carré ne dépasse guère les 15 € pour les studios, j’ai écarté cette piste d’emblée.

Depuis quelque temps je creuse une piste plus prometteuse : la commune limitrophe de Roubaix. Roubaix est une des villes de 100 000 habitants ayant une rentabilité locative parmi les plus élevées. Il faut toutefois bien connaître les secteurs, qui dit rentabilité plus élevée dit risque plus élevé.

Le secteur sud (quartier Barbieux) est le mieux coté, exhibant des prix très raisonnables de l’ordre de 2 000 € le m2 pour les petites surfaces (c’est le quartier « cher » de cette ville), et une fourchette de prix de location au m2 de 15-18 € pour les studios de bon standing.

 

Au bout de 3 mois de veille, j’ai enfin visité hier un grand studio qui présentait potentiellement toutes les caractéristiques recherchées :

• prix 65 000 € ;

• surface de 35 m2, soit 1 860 €/m2, normal pour le secteur ;

• localisation : juste en face de l’EDHEC, à 200 m du parc Barbieux, on peut difficilement faire mieux à Roubaix ;

• situé au 1er étage d’une ancienne maison de maître totalement rénovée en 2011 (classe énergie C), pas très lumineux en raison d’une orientation Nord-Ouest ;

• le studio est actuellement loué 480 € hors charges, le bail en location vide arrive à terme fin août ;

• l’état général de la copropriété est nickel. L’appartement en lui-même doit être repeint, la locataire actuelle n’est pas très soigneuse…
  

 

Une estimation grossière de la rentabilité et du cash flow bruts

Dans les conditions du bail actuel, on peut estimer rapidement les rentabilités brutes et nettes de charges, et le cash flow brut hors charges, avant impôts.

La rentabilité brute sans vacance locative ressort à : 480*12/(65 000 + 6 350 € de FNR et frais de garantie), soit environ 8,1 %.

Pas extraordinaire, mais correct pour la métropole Lilloise où un rendement brut supérieur à 8  % est assez rare, surtout pour un bien en bon état et aux normes thermiques récentes.

 

Au chapitre des charges pour le propriétaire :

• 400 € de charges annuelles non récupérables sur le locataire ;

• une taxe foncière de 470 €, dont 130 € de TEOM récupérable sur le locataire ;

• une assurance de propriétaire non-occupant de 70 € par an.

Le revenu mensuel net de charges peut donc être estimé à :

480 – (400+340+70) / 12 = 412 €/mois, ce qui correspond à une rentabilité nette de charges (sans vacance locative) de 6,9 % .

 

Le cash flow brut : avec un emprunt de 65 000 € sur 20 ans au taux nominal de 2,4 %, assurance PTIA de 0,3 %, la mensualité est de 357,53 €. Il reste donc grosso modo 412 – 357 = 55 €/mois pour régler les impôts et charges sociales.

A la louche, je dirais que ce bien ne s’autofinance pas car le revenu foncier imposable nous ferait immanquablement basculer dans la tranche de TMI à 30 %.

 

La rentabilité nette/nette après impôts : une estimation plus fine

L’investissement me semblant quand même intéressant, j’ai réalisé 2 simulations plus fines qui prennent en compte la fiscalité. La première simulation considère une location vide avec reprise du bail actuel, la seconde un passage en location meublée. Je vous livre ci-dessous les résultats de la première simulation en location vide.

 

Pour ces simulations, j’utilise mon outil odsLocatif. Cet outil prend en compte un grand nombre de paramètres. Dans le détail, ça donne ceci :

 

Parmi les nombreux paramètres, les plus importants qui affecteront le rendement sont :

• la vacance locative, que j’ai estimée à 1 mois par an pour ce studio bien situé ;

• la fiscalité, qui tient compte de nos revenus réels actuels. Point important s’il en est car nous avons une très faible réserve de passage à la TMI de 30 %, une partie des revenus fonciers serait donc soumise au taux de 14 %, le reste au taux de 30 %.

 

Voici les résultats :

Rentabilité et profit

Le rendement net/net moyen sur 20 ans est de 3,12 %, le taux de rentabilité interne (T.R.I.) est de 6,88 % et la valeur actualisée nette (V.A.N.) de 19 076 €.

Le profit anticipé est légèrement supérieur à 37 k€, soit presque 30 k€ de plus qu’un placement à taux sans risque à 2,5 % brut.

J’attache assez peu de crédit au T.R.I. et à la V.A.N. dont les valeurs dépendent essentiellement de l’hypothèse de revente pour le premier, du taux d’actualisation du capital pour la seconde. Je les utilise surtout comme éléments de comparaison entre 2 simulations.

 

Effort de financement

…le locataire paierait 77 % du bien, et 23 % resteraient donc à la charge du propriétaire.

 

Trésorerie

Enfin, la trésorerie mensuelle est à mes yeux le résultat essentiel en vue de notre objectif d’indépendance financière :

Le cash flow opérationnel en année 3 (rythme de croisière) est négatif comme je le présumais à – 41 €. Pas trop loin de l’équilibre certes, mais ce cash flow opérationnel ne tient pas compte de la vacance locative.

Si on tient compte de la vacance locative, le cash flow mensuel net moyen sur 20 ans ressort à un déficit de – 99 €. Plus ennuyeux, le déficit a tendance à augmenter avec le temps sous l’effet de la diminution progressive des intérêts déductibles du prêt amorti.

 

Conclusion (provisoire)

Ce studio semble être intéressant sur le plan patrimonial : un bon emplacement, un immeuble de bonne qualité aux normes thermiques récentes, un prix raisonnable, et un bien financé aux 3/4 par le(s) locataire(s). A mon avis, il ne va pas trop tarder à partir proche du prix demandé.

Par contre, la location vide induirait visiblement un cash flow négatif sur 20 ans incompatible avec notre objectif d’indépendance financière.

Je suis conscient qu’il est difficile d’avoir le beurre et l’argent du beurre mais, pour moi, c’est rédhibitoire. Il est hors de question de détériorer l’indépendance financière à court terme pour espérer l’augmenter à long terme.

Reste à voir si la location meublée du même bien serait plus intéressante, suite au prochain épisode…

Z’en pensez quoi les spécialistes de l’immobilier ?