Les pièges de l’investissement immobilier

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Les pièges de l'investissement immobilier : une clé dans un piège à sourisMarché locatif saturé, impact fiscal mal mesuré, travaux de rénovation plus importants que prévu, bulle immobilière… Les risques de réaliser un mauvais investissement immobilier ne manquent pas.

Ainsi au-delà des offres attractives, des incitations fiscales et des promesses d’enrichissement, en immobilier faire le bon choix revient bien souvent à déjouer tous les pièges. C’est pourquoi, sous peine de connaître une grande déconvenue, l’investisseur a tout intérêt à analyser le marché immobilier sous ses angles techniques, juridiques et financiers et à ne pas se laisser envahir par des facteurs subjectifs.

L’investissement locatif

Apprécier l’impact de la fiscalité sur l’opération

Une méconnaissance de sa situation fiscale personnelle, et notamment de son taux marginal d’imposition, peut fausser le résultat de l’opération. En effet, la rentabilité réelle d’une opération immobilière locative ne se mesure pas qu’avec les seuls loyers, mais nécessite d’apprécier l’impact fiscal.

Il est par ailleurs indispensable de connaître la fiscalité des revenus fonciers, ne serait-ce que pour choisir le régime fiscal le plus adapté (Régime réel ou micro foncier) et de comprendre le mécanisme des plus-values immobilières.

Plusieurs cas concrets ont été fournis sur ce blog : relire notamment cet article qui fournit un exemple de calcul des implications fiscales d’un investissement immobilier.

En cas de doute, il est fortement conseillé de s’adresser à un spécialiste du droit fiscal, le notaire de famille pouvant parfaitement remplir ce rôle.

 

Déjouer les pièges de la défiscalisation

De nombreux investisseurs peuvent en témoigner : une opération de défiscalisation immobilière peut vite tourner au cauchemar. La relative complexité des dispositifs et les conseils mal avisés de certains gestionnaires de patrimoine peu scrupuleux ont entraîné une dérive de la commercialisation qui a conduit bon nombre de clients à la ruine.

Ce phénomène se trouve amplifié du fait de l’éloignement des programmes immobiliers. En effet, certains clients achètent sur plan et ne prennent pas la peine de visiter un bien qui se trouve parfois à des centaines de kilomètres du domicile. Difficile alors d’apprécier la qualité de l’emplacement et des équipements.

Dans tous les cas, il est important de ne pas se décider sur la base d’une simple simulation de rendement, aussi alléchante soit-elle. Surtout si elle fournie par le commercial qui place son produit.

Il est donc fortement conseillé d’effectuer des simulations indépendantes, voir un exemple ici pour le dispositif Pinel.

Sachez que les loyers futurs ne peuvent constituer qu’une simple hypothèse et rien ne peut prédire leur évolution réelle. D’autre part, votre situation fiscale peut évoluer (baisse des revenus professionnels, changement familial, etc).

 

La liste noire des villes saturées

Lorsqu’on sait que près de 80 % des programmes immobiliers s’établissent dans seulement 6 régions de France, on comprend plus facilement pourquoi certaines villes ont connu une offre excessive.

Pour éviter d’investir dans une ville où l’offre de logement est excédentaire, vous pouvez consulter les « listes noires » établies par le CREDIT FONCIER et par le LABORATOIRE DE L’IMMOBILIER.

A titre d’exemple, ceux qui sont tentés par l’investissement Pinel devraient consulter les zones de marchés locatifs « sous basse tension » établies par le Laboratoire de l’immobilier.

Cette étude (voir ici) montre que 17 agglomérations situées en zones Pinel B1 et B2 doivent inciter à la prudence. Elles sont classées « à éviter » (carton rouge) ou « à surveiller » (carton jaune) en raison notamment d’une demande locative insuffisante.

 

Par ailleurs, il est conseillé de faire une étude patrimoniale complète :

  • Prenant en compte toutes les données fiscales ;

  • Basées sur une moyenne raisonnable des revenus locatifs futurs ;

  • Intégrant une hypothèse d’évolution de l’inflation ;

  • Anticipant une évolution modérée du marché immobilier.

 

Il est également conseillé de bâtir plusieurs scénarios dont l’un serait défavorable à l’investisseur. Cette technique permet de voir comment se comportent les finances en cas de mauvais investissement immobilier. Pensez également à multiplier les points de vue en prenant conseil auprès de vos proches, de votre notaire ou de votre banquier.

 

 

L’immobilier de niche

Investir à l’étranger

Les destinations comme l’Espagne ont toujours eu la faveur des investisseurs et l’engouement ne connaît pas de relâche. Ce phénomène s’explique par l’importante baisse des prix enregistrée depuis le début de la crise financière.

D’autres destinations plus « exotiques » recèlent quelques bonnes affaires comme le Maroc, la Grèce ou encore les États-Unis. Encore faut-il déjouer les pièges de la législation et trouver les bonnes formules en termes de financement et de garanties.

Il sera nécessaire de connaître la réglementation du pays dans lequel vous investissez puisque c’est d’elle que dépendra votre investissement. Peu de pays protègent l’acquéreur comme la législation française.

D’autre part, si vous faites appel au crédit, vous devrez trouver des solutions pour financer le bien. Le problème se posera essentiellement au niveau des garanties puisque les sociétés de caution mutuelle ne garantissent pas les biens situés à l’étranger et les banques refusent de prendre une inscription hypothécaire sur un bien immobilier hors de l’hexagone. Vous devrez donc proposer une hypothèque sur un bien immobilier situé en France ou un nantissement sur un placement.

 

Immobilier à temps partagé

Très en vogue dans les années 80, la commercialisation parfois douteuse de l’immobilier à temps partagé a fait une très mauvaise publicité à ce concept très souvent confondu avec la multipropriété. Sachez que dans ce type d’investissement vous ne devenez pas propriétaire d’un bien, vous bénéficiez uniquement d’un droit de jouissance.

La commercialisation et la publicité sont désormais très encadrées, mais ce type d’investissement nécessite une étude particulière et il conseillé de faire lire le contrat par un professionnel.

 

 

4 erreurs à ne pas commettre

Pour conclure, terminons sur les 4 plus graves erreurs à ne pas commettre lors d’un investissement immobilier.

 

1. Oublier que l’EMPLACEMENT est l’alpha et l’omega de l’immobilier

C’est une évidence, mais dans « Immobilier », il y a « Immobile ». L’emplacement doit donc être le premier critère d’un investissement, que ce soit en terme de qualité et/ou d’adéquation au bien visé.

A ce titre, il est préférable d’acheter dans un secteur qu’on connaît parfaitement. Dans le cas contraire, il conviendra de se renseigner sur l’environnement immédiat. Les agents immobiliers, les notaires, les commerçants, ou tout simplement les voisins, sont les principales sources d’information à consulter.

Rappelons que les critères d’emplacement les plus importants à prendre en compte sont la proximité des axes routiers, des réseaux de transports en commun, des commerces et écoles. Des critères plus spécifiques peuvent ensuite être considérés : la position dans les étages pour un appartement, l’orientation, le calme, les vis-à-vis, etc.

Il convient aussi d’avoir une vision prospective des risques liés à l’évolution du quartier : il faut se renseigner auprès des services de la mairie sur les éventuels projets d’aménagement.

 

2. Ignorer le prix du marché

Ignorer le prix du marché est une erreur parfois commise par les vendeurs qui ont tendance à surestimer leur bien. Ce paramètre est cependant tout aussi important du point de vue de l’acheteur car c’est le seul paramètre connu à l’avance d’un investissement immobilier.

Ici encore, l’information locale sera la première à considérer : agents immobiliers et notaires ont en général une bonne vue d’ensemble du marché local. Ne pas hésiter à consulter plusieurs sources pour comparer.

Il est aussi intéressant de comparer l’information locale parfois biaisée à des sources d’information indépendantes. A ce titre, la base notaires INSEE fournira une première information grossière sur le marché immobilier par type de bien (maisons et appartements). Les statistiques sont fournies par département, mais la granularité de l’information est plus fine pour les grandes agglomérations.

On peut ensuite raffiner encore plus en consultant des sites tels que meilleursagents.com qui permettent de connaître les prix moyens par ville, et même par quartier ou par rue pour les grandes agglomérations.

Dans tous les cas, une connaissance fine du prix moyen du secteur permettra de négocier en fonction des qualités et défauts du bien visé.

A noter que le site meilleursagents.com détaille également la sociologie par zone d’habitation : démographie, revenu médian des ménages, toutes informations précieuses pour cibler un investissement. Ceci évitera d’investir dans un quartier mal choisi. Par exemple, acheter un studio à visée locative dans un secteur où n’habitent en majorité que des familles de propriétaires à revenus aisés.

 

3. Engager les travaux avant l’acte authentique

Ce conseil vaut autant pour l’investissement locatif que pour l’achat de sa résidence principale. Il arrive que l’acquéreur pour gagner du temps soit tenté d’engager des travaux dès la signature du compromis de vente. Les notaires déconseillent – à juste titre – acheteur et vendeur d’accepter ce type d’arrangement.

Les dangers sont en effet multiples. L’acheteur peut réaliser des travaux non conformes pouvant fragiliser le bâti. De plus, en cas de non-réalisation d’une clause suspensive, la vente peut-être annulée (par exemple en cas de refus de prêt).

Enfin, pensez aux conséquences en cas de décès de l’une ou l’autre des parties.

 

4. Remise des clés anticipée

C’est une pratique assez répandue. L’acquéreur dispose du logement avant la signature de l’acte authentique, c’est-à-dire avant d’en devenir le propriétaire.

Là encore, les notaires déconseillent fortement ce type d’arrangement. Si cette situation devait arriver, mettez-y un minimum de formalisme en signant une convention d’occupation anticipée ou un contrat de prêt à usage.

 

Louis SERICOLA

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