J’ai exposé dans l’article précédent la phase d’épargne en Angleterre qui préparait l’achat de notre première Résidence Principale.
Ce premier achat a été rondement mené car nous savions exactement ce que nous cherchions.
Nous sommes rentrés en France à la fin de l’hiver 1998. Nous avons posé nos meubles chez nous en septembre de la même année.
Sur la commune visée, à moins de 10 minutes de notre lieu de travail, nous savions pouvoir trouver le type de bien qui nous intéressait.
A vendre : appartement duplex de 98 m2, prix 110 k€
Il nous a fallu à peine une dizaine de visites pour trouver notre bonheur : un appartement de 98 m2 loi Carrez, en duplex (2 chambres au 1er niveau, 2 autres à l’étage), avec une terrasse de 40 m2 orientée plein sud, et surtout une entrée privative par un escalier extérieur.
C’était une construction typique de la fin des années 70 : une résidence d’immeubles en forme de pyramide de 7 ou 8 appartements, chacun à entrée indépendante, avec terrasse ou rez-de-jardin privatifs.
L’appartement nous avait séduits sur bien des points : l’orientation sud-est, la luminosité, la surface. Nous qui sortions d’une location de 35 m2, le contraste promettait d’être violent, et il le fut.
Autre point non négligeable : les charges de copropriété courantes à 90 € par trimestre étaient très raisonnables. Le ravalement de façade venait d’être fait l’année précédente, ainsi que l’étanchéité de la terrasse qui coiffait le salon des voisins du rez-de-chaussée. On pouvait donc être tranquilles, il n’y avait pas de grosse dépense de copropriété à prévoir.
Tous les voyants n’étaient pourtant pas au vert :
- Nous avions noté dans le dernier PV que la copropriété était en procès avec le constructeur depuis l’origine pour des malfaçons. Impossible d’avoir plus de détail par l’agent immobilier ou les propriétaires précédents qui n’étaient pas au courant, ou feignaient de ne pas l’être…
La copropriété a fini par gagner le procès en appel après 12 ans de procédure. C’était 3 ans après notre arrivée. Résultat : la copropriété a été indemnisée à hauteur de 60 k€ tous frais déduits. Pour les copropriétaires, cela s’est traduit concrètement par « pas de charges pendant 1 an et demi ». Encore la chance… - L’isolation datait bien des années 70, aucun doute la-dessus, avec certes des double-vitrage mais qui n’inspiraient pas trop confiance. Le chauffage était électrique et les convecteurs type « grille-pain » n’étaient pas plus faits pour rassurer sur le confort thermique.
Aujourd’hui, le diagnostic thermique permet, s’il a été fait sérieusement (!?), d’éviter ce genre de déconvenue. Attention quand même lorsqu’on visite en été. Le petit nid douillet au soleil couchant du mois de juin peut se transformer en glacière l’hiver, même si le diagnostic a l’air de dire le contraire.
Évidemment, nous sommes tombés dans le panneau. Nous avons du par la suite prévoir un budget isolation et changement des radiateurs pour des panneaux rayonnants. Erreur de jeunesse.
- Enfin, dernier point, et celui-ci nous a aussi totalement échappé : c’était une construction sur dalle béton commune.
Nous avons découvert plus tard à nos dépens que cela signifiait des nuisances sonores. Les structures béton des années 70/80 constituent en général de parfaites caisses de résonance. Et là, impossible d’y remédier par la suite.
En dépit de ces quelques défauts, nous nous sommes quand même lancés.
Mise à prix : 110 k€ (720 000 FF de l’époque) frais d’agences inclus.
Nous avons fait une offre de 104 k€ (690 000 FF) à la première contre-visite, offre immédiatement acceptée par les propriétaires précédents : un jeune couple avec 2 enfants dont le mari venait d’être muté… classique.
Comment acheter sa résidence principale avec le montant d’un crédit auto ?
L’agent immobilier, qui prendra 6 000 € de commission au passage, s’était bien sûr assuré de notre solvabilité. Je me souviens comme si c’était hier de l’interrogatoire dans sa voiture sur le chemin de la première visite :
– « Euh, vous financez cet achat comment?».
– « Nous avons un apport de 90 k€ (580 000 FF) , on emprunte le reste. »
…Silence…
– « Ah, vous faites un prêt à la consommation en somme !? »
Le montant total de l’opération s’élevait à 104 k€ augmenté des frais notariés d’environ 6 k€, un total de 110 k€ donc.
Un point qui mérite d’être mentionné : l’agent immobilier a fait remarquer au notaire que nous pouvions déduire de l’assiette taxable le montant de la cuisine équipée assez récente, et de 3 aménagements de placards, le tout restant sur place à la vente.
La valeur totale estimée des équipements se montait à 7 000 €. Je pense que nous avons du économiser par ce biais quelque chose comme 400 € de frais de notaire. Nous ignorions bien sûr cette astuce. Merci monsieur l’agent, vous avez mérité votre commission.
Comment acheter sa résidence principale avec un prêt sur compte épargne logement ?
Le montant à financer était donc d’environ 20 k€ (le prix net de 110 k€ diminué de notre apport de 90 k€), un crédit auto en effet. Un crédit auto, oui, mais pas au taux d’un crédit auto !
En dépit de notre séjour en Angleterre, nous avions en effet pris la précaution de conserver en France deux comptes épargne logement (CEL).
Le montant des droits à crédits (DAC) accumulés sur ces 2 livrets trop récents ne suffisait pourtant pas pour emprunter 20 k€. Qu’à cela ne tienne, nous avons utilisé une partie des DAC de mes parents qui n’en avaient vraiment pas besoin.
Nous avons donc contracté un prêt épargne logement pour un montant exact de 20 577 € au taux proportionnel de 3,45 %, hors assurance.
La mensualité de remboursement, hors assurance, ressortait exactement à 316,81 € sur une durée de 6 ans : un crédit auto en effet.
Comme il s’agissait d’un prêt épargne logement, nous n’avons payé aucun frais de dossier, et comme il s’agissait de l’achat de notre résidence principale, la mutuelle de ma femme a cautionné le prêt gratuitement, donc aucun frais de garantie.
Les seuls frais annexes du prêt étaient donc l’assurance, prise sur une seule tête, qui s’élevait à 5,5€/mois. Le T.E.G. du prêt ressortait à 4,05 %, difficile de faire mieux à l’époque.
Bilan
Au final, notre situation en septembre 1998 était donc la suivante : nous avions immobilisé quasiment tout notre capital dans notre résidence principale, et nous avions une dette, certes une petite dette, mais une dette de 23 179 € quand même, représentant la somme du capital, des intérêts et frais accessoires de notre emprunt épargne logement.
Rétrospectivement, le choix de faire « tapis ! » sur l’achat de notre résidence principale était plutôt risqué quand on y songe. Au strict plan financier, c’était sans doute une erreur : un manque de diversification à faire crier tout CGPI qui se respecte.
L’aspect psychologique et affectif de la résidence principale a sûrement pesé sur notre décision ; j’y reviendrai sûrement dans un prochain article.
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