Le rachat de crédit immobilier pour l’investissement locatif

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rachat de crédit immobilier - odsLocatifAvec la baisse quasi ininterrompue des taux des crédits immobiliers depuis maintenant presque 10 ans, les propriétaires endettés hésitent de moins en moins à renégocier à la baisse le taux de leur crédit immobilier.

Les dernières statistiques de la banque de France (voir ici) montrent que la part des renégociations au sein des crédits à l’habitat continue d’augmenter inexorablement : elle était de 40 % à fin juin.

Pour le propriétaire occupant, la décision de renégocier ou non son crédit est assez simple à prendre. Il suffit de comparer le coût du nouveau crédit à celui de l’ancien, en n’oubliant pas d’intégrer les frais inhérents à la renégociation : frais de mainlevée, de courtage, de nouvelle prise de garantie, etc.

Quand l’économie en intérêts d’emprunts est significativement plus élevée que les frais annexes de renégociation, alors le propriétaire occupant a tout intérêt à se décider pour renégocier ou faire racheter son crédit par la concurrence.

Si la situation est claire pour le propriétaire occupant, elle l’est beaucoup moins pour le propriétaire bailleur. En effet, dans le cadre d’un investissement locatif, les intérêts d’emprunt étant déductibles des revenus fonciers, une partie de l’économie en intérêts sera « re-fiscalisée ».

Je propose dans cet article d’examiner ce mécanisme en me basant sur un investissement locatif fictif, mais que j’espère représentatif de la situation moyenne du propriétaire bailleur en France.

Ces simulations utilisent comme toujours mon outil odsLocatif auquel j’ai récemment ajouté un module de renégociation de l’emprunt initial. Cet outil commence à ressembler à quelque chose d’opérationnel. Voyons ce qu’il nous fournit comme résultats.

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Une vue différente sur les taux des crédits immobiliers

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moutons qui se jettent dans un ravinSi vous suivez un minimum l’actualité, vous savez que les taux des crédits immobiliers sont à leur plus bas historique. Ce sujet a fait récemment, et à plusieurs reprises, la une de la presse généraliste. Nous avons même eu droit à des reportages dans les journaux télévisés à heure de grande écoute. C’est dire si ce thème d’actualité est actuellement porteur.

Mais lorsqu’on nous parle de taux de crédits immobiliers au plus bas, savez-vous de quel(s) taux il s’agit ?

Généralement, il s’agit des taux nominaux « catalogues » ou « commerciaux » affichés par les banques et autres organismes de crédits ayant pignon sur rue, ou désormais sur internet.

Ces taux « catalogues » garnissent également les sites de courtiers en ligne qui publient tous des baromètres de taux (meilleurtaux.com cafpi, etc). Sur ce type de site, on nous gratifie de taux excellents, très bons et bons, voire de taux différenciés par zone géographique.

S’ils donnent une indication utile quasiment au jour le jour des offres de marché, les taux fournis pas les courtiers en ligne ne correspondent pas à l’ensemble des taux de crédits immobiliers réellement pratiqués. Pourquoi ?

La seule institution à laquelle remonte systématiquement les conditions de tous les crédits (immobiliers et autres) octroyés aux particuliers, aux entreprises privées, et même aux administrations, est la Banque de France.

La Banque de France est le seul organisme qui a une vue d’ensemble du marché du crédit immobilier. Tout simplement parce que tous les établissements habilités à produire du crédit en France ont l’obligation déclarative de lui fournir les informations sur les contrats de crédits signés.

La Banque de France publie régulièrement l’ensemble de ces données, lesquelles sont rendues accessibles en ligne à tout un chacun. Là où les choses deviennent intéressantes, c’est que la Banque de France ne se contente pas de publier les taux nominaux nus effectivement pratiqués par les organismes de crédit. Elle publie également les taux effectifs globaux (TEG) qui incluent le coût des sécurités de chaque crédit : frais de dossier, d’assurance, de garantie, etc.

Dans cet article, nous proposons d’examiner les dernières statistiques de taux de crédit immobilier publiées par la Banque de France. Comment ces taux réels se comparent-ils aux taux commerciaux affichés par les organismes de crédit ?

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Suivi PEA juillet 2016 – Résultats des pétrolières intégrées

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pétrolières intégrées - Royal Dutch Shell

Je détiens sur le portefeuille PEA deux des cinq pétrolières intégrées de taille mondiale : Royal Dutch Shell plc et Total SA.

Suite à la publication des résultats du deuxième trimestre 2016, il ressort que la française Total résiste mieux que l’anglo-néerlandaise Shell à l’actuelle faiblesse des cours du pétrole. C’est une confirmation des résultats déjà publiés le trimestre précédent.

Nous comparons en fin de post  les derniers résultats de ces 2 mastodontes de l’énergie. Pour le moment, et c’est ce qui nous intéresse en tout premier lieu, les 2 sociétés ont annoncé qu’elles maintenaient leur dividende en dépit de l’environnement difficile.

Dans les affaires courantes, juillet est un mois calme en ce qui concerne la collecte de dividendes sur mon PEA. Je me suis contenté ce mois-ci d’un frugal 111 € distribués par la banque britannique HSBC Holdings, et par les parts sociales que j’avais par ailleurs cédées en juin (elles ont quand même porté intérêts sur l’exercice écoulé).

Un apport supplémentaire en liquide de 1 500 € a donc été nécessaire pour financer le renforcement de la ligne EutelSat Communications. Celle-ci est désormais « pleine » à environ 10 % de la valeur liquidative du portefeuille.

Suite à ce renforcement, la rente sur dividendes de mon PEA tangente désormais les 7 500 € par an. J’arrive donc aux 3/4 de l’objectif terminal d’une rente annuelle passive de 10 000 €. Patience, patience…

A part ça, la valeur de la part se stabilise en juillet après 2 mois consécutifs de repli. Elle progresse de +0,32 % à 143,03 . C’est toutefois nettement moins bien que l’indice de référence CAC 40 GR qui bondit de +4,88 % en juillet. Le portefeuille continue à souffrir de son exposition aux secteurs financier et énergétique. Le vent finira bien par changer de direction.

La valeur liquidative du PEA termine le mois à 109 742,48 . C’est environ 1 840 € de mieux que le mois précédent, mais ceci inclut l’apport en numéraire mentionné plus haut.

Comme d’habitude, ceux friands de détails les trouveront ci-dessous.

 

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Calculer les plus-values sur un portefeuille boursier

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plus-values sur cession de titres mobiliers

Le sujet peut sembler trivial de prime abord mais le calcul des plus-values sur un portefeuille boursier n’est pas toujours évident.

Il l’est quand on achète une seule ligne d’un seul titre à un prix unique. Dans ce cas élémentaire, il n’y a en effet aucune ambiguïté. La plus-value est simplement la différence, si elle est positive, entre le prix de vente et le prix d’acquisition de la ligne nette de frais de transactions.

Les choses se compliquent lorsqu’on achète et qu’on vend successivement plusieurs lignes d’un même titre à des prix différents. Les investisseurs les plus actifs sont souvent confrontés à cette situation de cessions partielles de différentes lignes d’un même titre acquises à des prix distincts.

A ma connaissance, Il y a 3 méthodes pour calculer les plus-values sur les cessions d’un même titre acquis à prix distincts :

  • La méthode fiscale

    La
    méthode fiscale est celle appliquée par votre courtier. Elle consiste dans un premier temps à calculer un prix moyen pondéré d’acquisition (PMPA) des titres qui vont être cédés.

    Puis on calcule la plus-value pour chaque titre comme la différence entre le prix de cession et le PMPA. La plus-value totale est enfin simplement obtenue en multipliant la plus-value unitaire par le nombre de titres cédés.

  • Les méthodes comptables FIFO et LIFO

    Les méthodes comptables FIFO (First In First Out) et LIFO (Last In First Out) sont totalement différentes de la méthode fiscale.

    La plus-value sera ici calculée comme la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition de chaque titre. Le prix moyen pondéré d’acquisition n’intervient donc pas dans le calcul de la plus-value : chaque titre est traité individuellement à son prix d’acquisition.

    La seule différence entre les méthodes FIFO et LIFO réside dans l’ordre de cession des titres. La méthode FIFO (First In First Out) suppose qu’on cède en premier les titres les plus anciennement acquis. A l’inverse, la méthode LIFO (Last In First Out) suppose qu’on cède en premier les titres les plus récemment acquis.

 

Une fois tous les titres cédés, les 3 méthodes de calcul fourniront bien sûr la même plus-value totale.

La différence sera visible uniquement dans les cas de cessions partielles. Dans ce cas de figure, les plus-values réalisées et les plus-values latentes intermédiaires divergeront selon la méthode comptable adoptée. Ce n’est pas si anecdotique qu’on pourrait le croire car le montant des plus ou moins-values latentes influe sur les décisions d’investissements.

Voyons cela de plus près…

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Les donations comme outil de transmission

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donations partages

Si vous suivez le blog, vous savez que nous allons considérablement alléger les sommes allouées sur les fonds euros de nos assurances vie.

Nous pensons que le rendement des fonds euros va inexorablement tendre vers zéro. Nous ne pouvons pas nous permettre d’avoir un capital « mort » bloqué sur des supports long terme qui ne rapportent presque plus rien.

Ce futur redéploiement aura des conséquences immédiates en matière de droits de succession. L’assurance vie est en effet, sauf exception, considérée comme hors succession (article L132-12 du code des assurances). Elle est donc traditionnellement utilisée pour réduire l’assiette imposable lors d’une succession.

Comment faire pour éviter, ou au moins réduire, les droits de succession sans assurance vie ?

L’autre outil souvent utilisé est la donation qui permet d’anticiper la transmission. J’avais déjà évoqué le sujet dans ce post en décembre dernier : « Une succession qui va impacter notre patrimoine ».

Dans cet article, j’avais évalué l’impact finalement limité sur les droits de succession de la sortie de 100 k€ d’assurance vie de notre patrimoine.

J’avais aussi déjà évoqué dans la conclusion de ce même article la possibilité d’échapper totalement aux droits de succession en réalisant une donation de notre vivant.

Je reviens ici sur ce point précis en examinant les tenants et les aboutissants des donations.

 

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Suivi PEA juin 2016 – Brexit or not Brexit ?

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Brexit : cours de la livre sterling par rapport à l'euroLe thème du suivi PEA pour ce mois de juin n’était pas bien difficile à trouver : le Brexit bien sûr.

Une des conséquences immédiates de la victoire du Brexit a été la chute de la livre sterling par rapport au dollar, et dans une moindre mesure par rapport à l’euro (voir ci-contre).

La monnaie britannique est en fait revenue à ses niveaux d’il y a 3 ans face à l’euro. C’est une opportunité pour investir outre-Manche en payant en euros. J’en ai profité pour dépoussiérer ma Watchlist de titres cotés à Londres.

Comme signalé dans le précédent post publié sur le blog (ici), le PEA a été brutalement secoué par le vote des britanniques.

Après avoir plongé de plus de 10 % en séance le lendemain du vote (vendredi 24/06, Black Friday), et avoir frôlé la barrière symbolique des 100 k€, la valeur liquidative a bien rebondi. Elle termine ce mois de juin à presque 108 k€. Ceci limite le repli sur le mois à environ 3 k€. C’est presque un miracle étant donnée l’exposition du portefeuille au secteur financier européen.

Juin fut comme d’habitude un bon mois de collecte de dividendes. Trois sociétés ont versé leur obole : Orange et les 2 pétrolières intégrées Total S.A. et Royal Dutch Shell.

Le montant des dividendes du mois s’élève à environ 700 €. Cette somme nous a permis de fêter un mini-événement : le total de dividendes collectés depuis l’origine (2001) a dépassé la somme symbolique de 30 000 €. C’est plus des 2/3 du total des gains réalisés depuis l’origine.

Les dividendes contribuent fortement au maintien de la valeur de la part. Toutefois, celle-ci recule encore d’environ -3 % pour terminer le mois à 142,57 . Maigre consolation, le repli de l’indice étalon CAC 40 GR est encore plus marqué en juin à  -5,3 %.

Nous avons donc finalement bien limité les dégâts pour conclure ce deuxième trimestre agité. Sur ce trimestre, la valeur de la part s’en tire honorablement : elle recule d’à peine -0,6 %, en ligne avec l’indice de référence. Depuis le début de l’année, le bilan est moins bon : -8,7 % pour la part PEA contre -5,7 % pour l’indice.


A part ça, aucun apport de liquidités n’a eu lieu ce mois-ci. Nous avons simplement laissé passer l’orage. Il y a quand même un mouvement à signaler sur le portefeuille PEA : je me suis enfin délesté de mes Parts Sociales Caisse d’Epargne. Nous préparons le transfert du compte vers un courtier low cost prévu pour l’été. En attendant, les subsides recueillis ont été utilisés pour moyenner à la baisse la ligne Eutelsat Communications.

Ce mouvement porte la rente annuelle sur dividendes du PEA à 7 300 €. L’objectif des 10 000 € par an s’approche petit à petit…

 

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Brexit – Portefeuille US en hausse et PEA en berne

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George Peppard - L'agence tous risquesJ’ai été plutôt surpris du choix du Brexit jeudi dernier. Moi qui ai travaillé presque 2 ans dans le sud-ouest de l’Angleterre dans le cadre d’un programme de recherche européen (HCM, Human Capital and Mobility), c’est quand même un comble de ne pas avoir vu le coup venir  !?

Il est vrai que cette expérience date maintenant d’une vingtaine d’années, « time is flying… ». Le temps passe, et j’ai n’ai plus de contacts personnels outre-Manche.

Quoi qu’il en soit, les Britanniques ont décidé de quitter l’Union Européenne. En fait, si on examine la cartographie du vote, ce sont les Anglais hors-Londres et les Gallois qui ont fait pencher la balance dans le camp du « Leave ». Les répartitions géographique, mais aussi démographique et sociologique du vote, ajoutent encore à la dimension du risque pesant autour de cette décision. Que vont faire l’Ecosse et l’Irlande du Nord ?

Toute cette affaire a bien sûr provoqué un krach généralisé sur les marchés financiers vendredi dernier (24/06/2016).

Dans une situation de stress, chaque investisseur individuel réagit selon son tempérament. Certains achètent à tours de bras, d’autres vendent, d’autres ne font rien. Je fais partie de la dernière catégorie, je suis un investisseur du type « Wait & See ».

Mais ne rien faire en terme de décision d’achats/ventes ne signifie pas ne rien faire du tout. Un krach est l’occasion rêvée de jauger la résilience de ses portefeuilles en situation d’hyper-volatilité.

De ce point de vue, j’ai été plutôt satisfait de constater des mouvements inverses sur nos 2 portefeuilles investis en actions.

Mon PEA s’est bien sûr fait châtier. Il a reculé de 7,2 % vendredi, ce qui n’est pas si mal puisque le CAC 40 a lui dévissé d’un peu plus de 8 %. Sa valeur liquidative au sortir de ce vendredi noir reste quand même supérieure au seuil symbolique des 100 k€. Et il reste en plus-value latente depuis l’origine, dividendes inclus. L’honneur est sauf.

Mais ma satisfaction provient d’outre-Atlantique. Mon portefeuille US hébergé chez Binck a réussi l’exploit de se maintenir à flot. Il affiche +0,06 % en devises tandis que l’indice S&P 500, en dépit d’une vaine résistance initiale, s’est finalement effondré de 3,65 %.

Mieux encore : avec le repli de l’euro face au dollar en ce vendredi noir, la performance en euros du compte-titres ressort à +2,5 %.

Comme disait le regretté George Peppard dans « The A-Team » (« L’Agence tous risques »), série kitch cultissime de ma jeunesse :

 

«  J’aime quand un plan se déroule sans accroc. »

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Suivi Compte Titres Ordinaire – Joyeux Anniversaire !

Classé dans : CTO | 3

Le temps file à une vitesse ahurissante et nous voici déjà au premier anniversaire de mon compte titres ordinaire. Facile à retenir : le compte a été ouvert le jour de l’arrivée de l’été l’an dernier. Un an plus tard jour pour jour, on peut commencer à tirer quelques enseignements sur ce support d’investissements.

Une image en disant plus qu’un long discours, voici la position du compte telle qu’elle apparaît sur l’interface à look soviétique chez le courtier Binck.fr où tous les titres sont hébergés :

 

finances-personnelles-compte-titres-portefeuille-binck-juin-2016

Depuis le dernier reporting de mars (disponible ici), le nombre de lignes est passé de 10 à 12. Suivant notre traditionnelle politique Buy & Hold, aucune ligne n’a été liquidée (ni même allégée) et les 2 nouveaux entrants sont : StarWood Property Trust (NYSE:STWD) et Target Corporation.(NYSE:TGT). Deux investissements complémentaires. Le premier dans le métier du prêt hypothécaire commercial, le second dans un des poids lourds de la vente au détail outre-Atlantique.

La performance du portefeuille sur la première année est on ne peut plus satisfaisante. Pour faire simple : 40 500 ont été investis en un an et la valeur du portefeuille au moment où j’écris ces lignes est légèrement supérieure à 46 400 . Pas loin de 6 000 de profits qui se décomposent en 4 800 € de plus-values en réserve et un peu plus de 1 200 de dividendes et avoirs fiscaux.

La valeur de la part calculée dans les règles de l’art reflète cette bonne santé. Depuis l’origine le 21/06/2015, la part du compte titres a augmenté de 16,6 %. Par comparaison, dans le même temps, l’indice S&P 500TR (S&P 500 Total Return, dividendes réinvestis) fait quasiment du surplace à +0,32 %.

La performance depuis le début de l’année civile est tout aussi satisfaisante. La part bondit de +14,3 % depuis le 31/12/2015, tandis que l’indice se contente d’une progression d’à peine plus de 3 %.

Je ne me fais toutefois aucune illusion. Les indices actions américains sont proches de leur plus haut historique et les profits des entreprises outre-Atlantique ne justifient pas le maintien d’un tel niveau de valorisation. La volatilité finira par faire son oeuvre. Nul ne peut échapper à la loi de la gravitation financière : le retour vers la moyenne de long terme.

Je me concentre donc sur le nerf de la guerre : le flux de dividendes généré par le portefeuille. Je peux parfaitement m’accommoder d’une forte volatilité des cours de bourse. Par contre, je veux éviter autant que possible une volatilité des revenus passifs générés par le portefeuille.

Rappelons que l’objectif final est ici de produire annuellement un revenu récurrent de $10 000  (USD), non pas en passant sa vie à scruter un écran pour placer des trades, mais tout simplement en recueillant les « loyers » de mes actions, j’ai nommé les dividendes.

De ce point de vue, la progression est tout aussi satisfaisante. La rente annuelle brute sur dividendes dépasse déjà les $2 700.  Au taux de change en vigueur cela fait pas loin de 2 500  par an dans la poche de nos-finances-personnelles, avant impôts et prélèvements sociaux. A ce rythme, nous devrions atteindre notre objectif dans 3 ans. Peut-être même plus tôt si la composition des intérêts a le temps de jouer en notre faveur.

Voyons tout ça dans le détail…


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