26 Juin 2015

Une possibilité d’investissement locatif – partie 2/2

par Laurent | Classé dans : Immobilier | 4

Pour faire suite à mon article précédent sur la possibilité d’un investissement locatif dans un studio situé sur le secteur Barbieux à Roubaix, je remets l’ouvrage sur le métier avec le calcul de la rentabilité de cet investissement mais cette fois-ci en location meublée.

Le studio est pour le moment loué vide pour 480 €/mois, le bail en cours arrivant à échéance fin août, date prévue du départ de la locataire actuelle.

Mon premier calcul de rentabilité en location vide aux conditions du bail actuel a fourni des résultats plutôt décevants : un rendement net/net moyen de 3,1 % et surtout un cash flow négatif sur 20 ans d’environ -100 €/mois.

Pour mémoire, il s’agit d’un studio de 35 m2 idéalement situé en face de l’EDHEC. Etant donnée la forte demande locative étudiante sur le secteur, l’hypothèse de la location meublée semble naturelle.

Je reprends par conséquent 2 calculs de rentabilité en faisant l’hypothèse d’une location meublée sous les 2 régimes fiscaux envisageables dans ce cas : (i) le régime LMNP micro-BIC qui taxe 50 % des recettes locatives annuelles (ii) le régime LMNP au réel qui permet d’amortir le bien sur le plan comptable dans le but de neutraliser l’imposition.

Ces 2 possibilités de déclaration en meublé donnent-elles de meilleures perspectives que la location vide ?

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24 Juin 2015

Une possibilité d’investissement locatif – partie 1/2

par Laurent | Classé dans : Immobilier | 3

Dans un post récent, j’évoquais 2 pistes pour augmenter et en même temps améliorer la répartition de nos revenus alternatifs :

(i) Ouvrir un compte titres ordinaire pour y loger des actions cotées en Amérique du Nord qui versent des dividendes sur base trimestrielle.

(ii) Investir dans l’immobilier soit via les foncières cotées US ou canadiennes, soit via un investissement locatif en direct.

Pour le point (i), c’est fait. Je viens d’ouvrir un compte titres chez un courtier en ligne afin de minimiser les frais d’intervention sur les bourses hors Euronext ; j’y reviendrai dans un prochain article.

Pour le point (ii) j’hésite encore entre les 2 possibilités envisagées, sachant que l’ouverture du compte-titres me permet d’investir également dès à présent dans l’immobilier coté en Amérique du Nord.

Sur la piste locative, je viens de visiter hier un studio vendu loué sur la métropole Lilloise qui me semblait sur le papier être une piste intéressante.

Pour alimenter ma réflexion, j’ai réalisé une première simulation d’investissement pour ce studio.

Cette première simulation que je vous présente dans ce post considère une location vide avec reprise des conditions du bail en cours. La seconde simulation considérera un passage en location meublée et sera proposée dans un prochain post.

Voyons un peu si cette première simulation est prometteuse en terme d’indépendance financière, présente ou à venir.

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12 Juin 2015

Un aménagement de bureau multimédia pour pas cher

par Laurent | Classé dans : Immobilier | 2

Un peu de détente bricolage aujourd’hui histoire de se changer les idées avec les aventures de l’aménagement d’un espace bureau multimédia dans notre résidence principale.

Après 8 ans dans notre résidence principale, il nous arrive encore de faire quelques travaux d’aménagement, bien que l’imagination commence un peu à se tarir.

Notre résidence principale actuelle est un pavillon individuel acheté neuf en VEFA en 2007. Elle a été livrée sans les finitions décoratives et sans les aménagements extérieurs.

La plupart des travaux d’aménagement, de décoration et d’équipement ont été réalisés en 2007-2008 lors des 2 première années d’occupation. La joie de vivre dans un chantier pendant quelque temps est incontournable quand on emménage dans du neuf, surtout dans une maison avec jardin.

Malgré tous les travaux déjà effectués, il restait encore un projet à réaliser sorti tout droit de l’imagination de ma femme : l’installation d’un espace bureau multimédia dans la chambre d’amis à l’étage.

Ce chantier vient juste d’être achevé. C’était fort probablement notre dernière (?) « grosse » dépense d’équipement de la maison.

Voyons un peu comment cette dernière fantaisie s’est déroulée, et surtout combien elle nous a coûté en argent, et en temps passé.

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14 Mai 2015

Notre résidence principale est-elle un bon investissement ?

par Laurent | Classé dans : Immobilier | 3

Notre résidence principale actuelle est un pavillon individuel acquis en VEFA en 2007. C’est un pilier essentiel de notre patrimoine. Dans notre dernier bilan patrimonial que j’avais évalué ici, elle représente une valeur de 368 k€, soit environ 48 % de notre patrimoine économique net à fin avril 2015.

Je ne reviendrai pas ici sur l’éternelle querelle à savoir si, oui ou non, la résidence principale est un actif. En général, le jeune investisseur locataire dira que non, le vieux propriétaire soutiendra le contraire, les 2 présentant des arguments tout aussi convaincants : pas d’actif sans cashflow pour le premier, l’économie de loyer une fois le crédit remboursé pour le second.

Loin de cette polémique, le but ici est de calculer objectivement la « rentabilité » de notre résidence principale actuelle.

Tout comme je l’avais déjà fait pour notre première résidence principale dans cet article, le calcul de la rentabilité annualisée sera basé sur le différentiel de valeur entre le prix d’achat et la valeur actuelle estimée, et en tenant compte précisément des dépenses occasionnées par l’aménagement et l’entretien.

Cette résidence est donc un pavillon individuel de 110 m2 habitables (140 m2 utiles) acquis neuf en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) en 2004, livré début 2007.

Contrairement à notre première résidence principale, un appartement dans l’ancien acquis en 1998 et revendu en 2007, ce deuxième achat cumulait 2 handicaps financiers :

un timing d’achat moins favorable ;
s’agissant d’une maison individuelle neuve, des frais d’aménagement fatalement plus lourds.

Alors cet achat de bon père de famille : rentable ou gouffre financier ?

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4 Avr 2015

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par Laurent | Classé dans : Immobilier | 2

Comme j’ai déjà eu l’occasion de l’évoquer, nous avons des projets d’investissement locatif qui se concrétiseront au cours du second semestre de cette année.

Le but de cet investissement locatif est de nous procurer une autre source de revenus alternatifs. Notre idée est donc de diversifier, et à plus ou moins long terme d’augmenter nos revenus alternatifs.

Pour le moment, nos revenus alternatifs, comme je le signalais ici, sont en effet cantonnés aux dividendes d’actions logées sur mon PEA et aux intérêts des différents produits de taux en notre possession : les fonds euros de nos assurances vie et nos divers livrets d’épargne.

Dans le domaine de l’investissement locatif en direct, l’emprunt semble incontournable, presque comme une évidence pour jouer de l’effet de levier du crédit.

Je garde donc un œil attentif sur l’évolution des taux des crédits immobiliers aux particuliers.

Mais dans le même temps, je ne peux pas m’empêcher de m’interroger sur l’opportunité de s’endetter en ce moment. Défaut professionnel : quand tout le monde me dit de faire quelque chose, je me méfie.

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