Notre résidence principale est-elle un bon investissement ?

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résidence principale - photo maison en billetsNotre résidence principale actuelle est un pavillon individuel acquis en VEFA en 2007. C’est un pilier essentiel de notre patrimoine. Dans notre dernier bilan patrimonial que j’avais évalué ici, elle représente une valeur de 368 k€, soit environ 48 % de notre patrimoine économique net à fin avril 2015.

Je ne reviendrai pas ici sur l’éternelle querelle à savoir si, oui ou non, la résidence principale est un actif. En général, le jeune investisseur locataire dira que non, le vieux propriétaire soutiendra le contraire, les 2 présentant des arguments tout aussi convaincants : pas d’actif sans cashflow pour le premier, l’économie de loyer une fois le crédit remboursé pour le second.

Loin de cette polémique, le but ici est de calculer objectivement la « rentabilité » de notre résidence principale actuelle.

Tout comme je l’avais déjà fait pour notre première résidence principale dans cet article, le calcul de la rentabilité annualisée sera basé sur le différentiel de valeur entre le prix d’achat et la valeur actuelle estimée, et en tenant compte précisément des dépenses occasionnées par l’aménagement et l’entretien.

Cette résidence est donc un pavillon individuel de 110 m2 habitables (140 m2 utiles) acquis neuf en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) en 2004, livré début 2007.

Contrairement à notre première résidence principale, un appartement dans l’ancien acquis en 1998 et revendu en 2007, ce deuxième achat cumulait 2 handicaps financiers :

  • un timing d’achat moins favorable ;

  • s’agissant d’une maison individuelle neuve, des frais d’aménagement fatalement plus lourds.

Alors cet achat de bon père de famille : rentable ou gouffre financier ?

 

 

Le prix d’acquisition

L’année de notre emménagement (2007) peut faire songer à un timing d’achat catastrophique car précédant le coup d’arrêt des prix de l’immobilier ancien commencé en 2008.

Heureusement pour nous, nous avons acheté sur plan en septembre 2004, en bénéficiant donc des prix plus avantageux de la première tranche de commercialisation pour ce programme qui en comportait 3 au total.

L’écart de 2 ans et demi entre la signature du contrat de réservation (septembre 2004) et l’emménagement effectif (février 2007) donne une idée de la tension du marché immobilier de l’époque. Les places étaient très chères (elles le sont toujours d’ailleurs) surtout sur le segment des pavillons individuels en raison du prix exorbitant du foncier sur la métropole Lilloise.

 

Le prix d’acquisition de notre pavillon était de 275 700 € TVA incluse, hors frais de notaire. Ce prix incluait les finitions et équipements, à l’exclusion des peintures, de la cuisine et du jardin. Un budget conséquent d’aménagement était donc à prévoir, voir ci-dessous.

Pour vous donner une idée de l’état du marché à l’époque, ceux qui ont fait affaire sur la 3ème tranche de commercialisation ont payé environ 15 % plus cher, tout en devant s’accommoder d’inconvénients pour certains rédhibitoires en ce qui me concerne : proximité d’une ligne électrique haute tension, lieu plus passant, etc.

 

Le financement

Le prix total d’acquisition s’élevait donc à 275 700 € augmentés des frais de mutation (les « frais de notaire ») qui se sont élevés au final à 5 105 €, soit 1,85 % du prix brut.

Fidèles à notre stratégie habituelle, il était hors de question de nous endetter sur 20 ou 25 ans pour financer cette acquisition. Le plan de financement s’est organisé comme ceci :

  • 23 000 € : prêt épargne logement sur CEL, taux fixe 3,3 % sur 4 ans ;

  • 57 000 € : prêt lissé, taux fixe 3,8 % sur 10 ans ;

  • 126 000 € : prêt relais in fine à différé total, taux fixe 3,6 % sur 2 ans maximum ;

  • 69 700 € : apport personnel en liquidités.

 

Prêt relais inclus, notre apport personnel représentait un total de 206 000 €, soit 75 % du prix d’achat brut.

 

Le prêt relais

Nous ne voulions pas par commodité retourner en location en attendant l’achèvement de la construction. Nous avons donc choisi le crédit relais qui était accordé avec beaucoup plus de largesse en ces temps d’euphorie immobilière.

Le prêt relais était garanti par notre première résidence principale, dont la revente a été actée en mai 2007 pour la somme de 190 000 €.

Sur la ligne de 126 k€ attribuée, nous n’avons finalement utilisé que 100,8 k€, le complément ayant été financé sur nos propres deniers. Les appels de fond du constructeur ont été honorés dans l’ordre par nos apports en liquidités, puis par les crédits classiques (CEL et prêt lissé), puis en dernier ressort par le crédit relais afin d’en limiter le coût.

Le montant des intérêts de ce crédit in fine s’est finalement élevé à 2 886,81 €, un coût nettement moindre à celui d’une location sur une durée équivalente.

 

Les 2 prêts classiques

Les 2 prêts classiques ont été « emboîtés » afin d’obtenir une mensualité constante de 799,88 € sur 10 ans :

  • sur les 4 premières années la mensualité de 511,65 € du prêt CEL était complétée par une mensualité de 228,23 € pour commencer à amortir le prêt lissé ;

  • Les 6 ans restant, la mensualité de 799,88 € achevait le remboursement du prêt lissé.

Ce choix nous permettait de profiter du taux plus attractif du prêt épargne logement, et de sa prime associée, avec une mensualité constante.

 

A noter également que nous n’avions plus aucune dette au moment de ce nouvel achat car notre résidence principale précédente était payée depuis déjà 5 ans. A notre demande, les 2 prêts ont donc été mis en amortissement immédiatement après le déblocage des fonds : pas de différé d’amortissement pour minimiser les coûts.

 

Nous avons finalement remboursé par anticipation le prêt lissé en septembre 2008, sans frais comme nous l’avions négocié initialement. Le prêt CEL est par contre allé à son terme jusqu’en avril 2010. Notre maison est donc payée depuis cette date.

Au total, les 3 prêts (y inclus le prêt relais), nous ont quand même coûté 10 318,14 € en intérêts et accessoires. Nous n’avons pas eu de frais de garantie à débourser car notre mutuelle cautionnait gratuitement les emprunts affectés à l’acquisition de la résidence principale.

 

Quelle rentabilité pour cette résidence principale ?

Voila donc la question centrale de cet article : 

Est-ce que cet achat de bon père de famille est rentable ?

 

Pour répondre à cette question, j’ai patiemment reconstitué dans l’ordre chronologique tous les flux de trésorerie. Sans entrer dans les détails, voici la somme des flux de trésorerie sortants, classés par catégorie :

  • la construction étalée sur 2 ans : – 275 700 €

  • les frais de notaire : – 5 105 €

  • les intérêts et frais accessoires des emprunts mentionnés ci-dessus : – 10 318 €

  • Les travaux d’aménagement : – 28 433 € (cuisine équipée, insert bois, terrasse & jardin, alarme, décoration, etc.)

  • Les charges de la copropriété horizontale : – 1 692 €

  • Les taxes foncières : – 6 696 €

 

Au chapitre des flux entrants, il n’y en a qu’un mais il est de taille : notre maison étant payée depuis avril 2010, il convient de compter depuis le mois de mai de cette même année un revenu mensuel équivalent à un « loyer virtuel » dont le montant est égal à la taxe foncière.

Cette taxe se montait à 1 292 € en 2014. C’est assez proche de la valeur locative réelle d’une maison récente de ce type en métropole Lilloise. Sur la base du prix d’acquisition tous frais inclus, cela donne une rentabilité « locative » brute de 5 %, là encore assez réaliste sur le secteur.

Pour affiner le calcul à mon avantage, j’aurais pu compter avant le remboursement des crédits, le différentiel entre le capital remboursé chaque mois et la valeur locative qui lui était toujours très, très supérieure, ceci en raison de notre apport personnel plutôt massif. Je me suis abstenu par souci de simplicité.

La totalité des loyers virtuels ainsi comptabilisés se monte à 60 044.

 

Enfin, il faut une valeur à la revente pour fermer le calcul. Je me suis basé sur la dernière estimation de 368 419 € mentionnée plus haut. Et, tout cela nous donne…

un taux de rentabilité interne annualisé de 3,22 %

 

Je m’attendais un peu à ce genre de résultat, me souvenant que le même calcul que j’avais effectué pour notre première résidence principale avait fourni un TRI de 5,4 %. Celle-là avait bénéficié d’un meilleur timing d’achat-revente en profitant de la folle décennie de hausse des prix ininterrompue de 1998 à 2007.

 

Moralité

L’achat de cette deuxième résidence principale était avant tout un choix d’amélioration du cadre de vie et du confort pour toute la famille.

Je suis satisfait de constater que cet achat n’est pas si loin d’un bon investissement : 3,2 % de rentabilité nette annualisée, avec toutes les dépenses de confort engagées, ce n’est pas si mal. Dans l’absolu, ce n’est finalement pas très loin des rentabilités nettes actuelles de l’immobilier papier (SCPI ou foncières cotées), avec le plaisir en plus.

Pour parvenir à ce résultat, la clé est de financer l’achat avec un apport personnel massif. Ce n’est pas vraiment ce qu’on a l’habitude d’entendre, surtout en ces temps de taux incroyablement bas. Mais ne nous voilons pas la face : qui dit taux très bas, dit immanquablement future dépréciation de la valeur de l’actif financé, et l’immobilier n’échappera pas à la règle.

 

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3 Responses

  1. Landreau

    Il est en effet très intéressant de le voir sous cet angle.
    Je n’ose pas calculer le TRI de notre maison , sachant que nous avons du emprunter (même à un taux bas) et fait des travaux d’amélioration.
    Comme vous le dîtes, il faut en avoir conscience et aussi savoir se faire plaisir …
    Cdt
    Stéphane

  2. Guilhem

    Tous les blogueurs sur la thématique se sont donnés le mot en ce moment pour parler des résidences principales ?! 🙂

    Blague à part, l’exercice était intéressant mais au final, il ne prend pas en compte (au sens mathématique du terme puisque le sujet est bien traité) le fait que une RP, c’est surtout du plaisir et la possibilité de faire ce que l’on veut dans sa résidence : travaux, améliorations etc …

    En tant que locataire actuellement, c’est le seul avantage que je pourrais percevoir à « investir » dans une RP : pouvoir réaliser des améliorations et autres (confort principalement) en se disant que l’on travaille un peu pour soi et que cela restera dans le patrimoine familial.

    Pourquoi avoir fait appel au prêt relais ? Il n’y avait pas d’autre solutions ? J’ai quelques connaissances qui ont eu de sacrés déconvenues avec ce type de prêt.

    • Laurent
      Laurent

      Je dois avouer que dans la même situation transposée de nos jours, l’arbitrage entre l’achat de la résidence principale et rester locataire nous serait vraiment difficile. Sur le plan strictement financier, l’achat de la R.P. est désormais ultra risqué, à moins de faire une « affaire ». La probabilité de moins-value même sur le long terme est très élevée, et aggravée par les taux incroyablement bas.

      Mais comme tu le dis, l’aspect affectif entre aussi en ligne de compte. La R.P., ce n’est pas tout à fait un « investissement » comme un autre. Pour certains, c’est aussi la seule façon d’épargner.

      Pour le prêt relais, nous n’avions pas vraiment le choix. C’était ça ou « casser » de l’épargne bloquée (PEA ou Assurance Vie), ou repartir en location avec un enfant en bas âge pendant la construction, pas top.

      La seule déconvenue que je puisse imaginer avec un prêt relais, c’est la saisie du bien en garantie faute de le revendre dans les temps.
      Il n’y avait pas ce genre de risque en 2007. A l’époque, nous avons vendu notre appartement 3 fois en 2 semaines, dont 2 fois au même plaisantin qui nous a fait une contre-offre supérieure au prix demandé. Je crois que les banques sont beaucoup plus réticentes sur ce type de prêt aujourd’hui.

      L.

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