Estimer la rentabilité de sa résidence principale

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photo de notre première résidence principale
photo de notre première résidence principale

En toute rigueur, la résidence principale est un actif qui ne rapporte rien, il peut donc sembler étrange de vouloir calculer sa rentabilité.

Elle ne rapporte rien au sens où le capital qui y est immobilisé ne génère aucun revenu supplémentaire.

J’exclus ici les cas particuliers comme la location d’une chambre meublée ou d’un studio à entrée indépendante, ou la monétisation d’un espace publicitaire par exemple, qui dans la plupart des cas, ne génèrent qu’un revenu modeste par rapport au coût d’entretien d’une résidence principale.

 

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Assurance Vie – Notre contrat Nuances Plus

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épargne assurance vie

 

L’assurance vie est un support d’investissement à géométrie variable dont le spectre d’utilisation devient de plus en plus large.

Certains l’interprètent comme un moyen de se constituer des revenus alternatifs exonérés d’impôts, jusqu’à un certain niveau selon la législation fiscale en vigueur.

D’autres l’utilisent comme un placement de trésorerie grâce notamment aux contrats en lignes à frais réduits apparus ces dernières années.

Il est certain que tout contrat d’assurance vie à frais d’entrée nuls, et d’une ancienneté suffisante, peut s’avérer être une alternative intéressante aux livrets d’épargne, qui affichent des taux de rémunération de plus en plus faméliques.
La seule contrainte dans ce cas est d’être vigilant sur les délais de déblocage des fonds forcément plus longs que sur un livret d’épargne.

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Suivre le rendement de son PEA

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dividendes sur PEA

Comme je l’expliquais dans un bille récent , la stratégie d’investissement sur mon PEA est de type « Rendement ».

Elle consiste à sélectionner des titres offrant des rendements sur dividendes au delà d’un seuil de 4 %, et autant que possible croissants sur la durée.

L’objectif final de cette enveloppe défiscalisée est de nous fournir à terme, d’ici une quinzaine d’années, un revenu alternatif annuel de 10 000 € bruts produits par le rendement d’actions solides distribuant des dividendes de manière récurrente.

Même si l’objectif peut sembler lointain, il est nécessaire de contrôler périodiquement si le rendement et le montant des dividendes est en ligne avec notre objectif.

 

La progression du rendement et des dividendes depuis l’ouverture de mon PEA

Le premier élément que je juge intéressant de contrôler est la progression des dividendes dans le temps. Il m’est très facile de retracer l’historique complet des dividendes depuis l’ouverture de mon PEA le 16/11/2001.

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Comment évaluer sa richesse ?

Classé dans : Finances Personnelles | 4

icône gnucashVous avez du comprendre que ce blog traite de l’enrichissement d’un couple de salariés moyens, et pourtant je n’ai pas encore abordé le thème de notre processus d’enrichissement.

Je pense que le processus d’enrichissement nécessite de prendre certaines mesures et de suivre une certaine discipline. J’estime que ces mesures et cette discipline peuvent être adoptées par tout foyer d’employé(s) moyen(s) désirant s’enrichir sans trop d’effort.

Dans ce billet, je vais donc vous décrire le point de départ de notre processus d’enrichissement. Si je devais choisir la raison principale qui nous permet de nous enrichir, je répondrais ceci :

« Nous savons évaluer notre patrimoine»

Comme je suis de formation scientifique, j’aime ce paradigme : pour connaître un phénomène il faut savoir le mesurer. Si je sais quantifier, je commence à comprendre. Si je comprends, alors je peux envisager de contrôler.

 

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La stratégie d’investissement sur mon PEA

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Mon PEA constitue une part importante de notre patrimoine.

Au moment où j’écris ces lignes, sa valeur liquidative brute est de 106 756 €, soit environ 14,2 % de notre patrimoine total, et 29,8 % de nos actifs financiers.

Je profite de ce billet pour exposer ma stratégie d’investissement sur ce support. Elle est basée sur quelques règles simples de fonctionnement que j’ai arrêtées au fil du temps depuis son ouverture en novembre 2001.

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Règle N°1

L’objectif terminal de ce placement est de nous fournir un complément de retraite net d’impôt basé sur les dividendes d’actions à rendement élevé.

J’espère à terme, c’est-à-dire dans une quinzaine d’années, pouvoir générer 10 000 de dividendes par an. L’estimation est basée sur une valeur liquidative escomptée à terme de 200 000 € et un rendement de 5 %.

J’ai écarté d’emblée la sortie en rente viagère, également possible sur ce vecteur. Je ne veux pas spolier notre petit héritier.

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L’achat de notre première résidence principale, 17 ans déjà…

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photo de notre première résidence principaleJ’ai exposé dans l’article précédent la phase d’épargne en Angleterre qui préparait l’achat de notre première Résidence Principale.

Ce premier achat  a été rondement mené car nous savions exactement ce que nous cherchions.

Nous sommes rentrés en France à la fin de l’hiver 1998. Nous avons posé nos meubles chez nous en septembre de la même année.

Sur la commune visée, à moins de 10 minutes de notre lieu de travail, nous savions pouvoir trouver le type de bien qui nous intéressait.

 

A vendre : appartement duplex de 98 m2, prix 110 k€

Il nous a fallu à peine une dizaine de visites pour trouver notre bonheur : un appartement de 98 m2 loi Carrez, en duplex (2 chambres au 1er niveau, 2 autres à l’étage), avec une terrasse de 40 m2 orientée plein sud, et surtout une entrée privative par un escalier extérieur.

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Notre première résidence principale : la phase d’épargne

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résidence principale CliftonsuspensionbridgeNous avons acquis notre première Résidence Principale en 1998. C’était au siècle dernier, on comptait encore en Francs.

…« Je vous parle d’un temps

Que les moins de 20 ans

Ne peuvent pas connaître… »

L’achat a été financé principalement par l’épargne que nous avons accumulée en 2 ans de séjour au Royaume Uni.

J’ai en effet travaillé presque deux ans à la fin des années 90 dans une université d’une grande ville du Sud-Ouest de l’Angleterre, je vous laisse deviner laquelle (voir photo ci-contre).

C’était à la fin de mes études, j’avais envie de changer d’air. Comme l’occasion s’est présentée, je n’ai pas hésité une seconde.

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Vous avez dit paradis fiscal ? yes, indeed.

L’originalité était que j’étais rémunéré par la communauté européenne sur un CDD initialement prévu pour 18 mois, et qui a finalement duré presque 2 ans. Cette particularité m’a permis d’échapper (légalement !) à l’Inland Revenue en bénéficiant du statut de non-résident : « non-domiciled » ou « non-dom », comme ils disent là-bas.

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Pourquoi je garde mes actions ALSTOM

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La stratégie globale sur mon PEA est d’ordinaire plutôt prudente. J’ai depuis une douzaine d’années une stratégie d’investisseur Buy and Hold sur des actions de rendement, une stratégie plutôt revenue à la mode ces derniers temps.

J’achète donc généralement des titres à forts rendements sur le SBF 120, si possible à rendements croissants. Mais ce n’est pas forcément facile de faire le bon choix. C’est toute la difficulté de cette stratégie. Je travaille ensuite ces lignes afin d’abaisser autant que possible leur prix de revient unitaire (PRU).

Je m’autorise cependant parfois quelques écarts à cette stratégie, c’est mon côté obscur.

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Assurance Vie – épisode 1

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Ma femme et moi avons souscrit 3 contrats d’assurance vie.

Le premier est un contrat multisupport « Nuances Plus » souscrit auprès de la Caisse d’Epargne le 11/05/2007. Sa valeur au 31/12/2014 est d’environ 98 k€. Celui-ci est souscrit en co-adhésion.

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Nous avons souscrit 2 autres contrats à la GMF en 2002 :

  • Un premier, intitulé « Compte Libre Croissance » souscrit par ma femme le 15/09/2002. C’est un contrat monosupport en euros dont la valeur fin 2014 est de 9 k€. A noter que ce contrat est fermé à la souscription. [br]
  • Un second, intitulé « Multéo » souscrit à mon nom à la même date. Celui-ci est un contrat multisupport dont la valeur fin 2014 était de 13,3 k€.

Nos encours cumulés en assurance vie fin 2014 étaient donc de 120 k€, représentant environ 36 % de nos actifs financiers comme je l’avais signalé ici.

Un point important est que nos 2 contrats souscrits à la GMF ont atteint la maturité fiscale de 8 ans. Le contrat Nuances Plus l’aura atteint en mai 2015. Ceci nous permet d’envisager une redistribution d’une partie de notre épargne en assurance vie courant 2015.

Pour ce premier billet sur l’assurance vie je vais me focaliser sur mon contrat «Multéo».

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Notre taux d’indépendance financière

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Cette période des voeux est propice aux bonnes résolutions mais aussi aux bilans en tous genres.

Parmi les bilans que j’ai l’habitude de faire, j’examine l’évolution dans le temps de nos revenus et de nos dépenses.

A partir de nos revenus et de nos dépenses, j’évalue ce que j’appelle notre taux d’indépendance financière. Le taux d’indépendance financière, qu’est ce que c’est ?

Si vous faites une recherche dans votre moteur préféré, vous allez tomber sur des définitions de comptabilité générale appliquée à l’entreprise, du genre «endettement sur fonds propres», ou équivalent…Il ne s’agit pas de ça ici.

Non, ici il s’agit d’une définition qui m’est propre (peut-être pas d’ailleurs?) pour évaluer l’indépendance financière dans le cadre des finances personnelles d’une famille. Vous allez voir, c’est d’une simplicité désarmante.

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