Les pièges de l’investissement immobilier

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Les pièges de l'investissement immobilier : une clé dans un piège à sourisMarché locatif saturé, impact fiscal mal mesuré, travaux de rénovation plus importants que prévu, bulle immobilière… Les risques de réaliser un mauvais investissement immobilier ne manquent pas.

Ainsi au-delà des offres attractives, des incitations fiscales et des promesses d’enrichissement, en immobilier faire le bon choix revient bien souvent à déjouer tous les pièges. C’est pourquoi, sous peine de connaître une grande déconvenue, l’investisseur a tout intérêt à analyser le marché immobilier sous ses angles techniques, juridiques et financiers et à ne pas se laisser envahir par des facteurs subjectifs.

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Le rachat de crédit immobilier pour l’investissement locatif

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rachat de crédit immobilier - odsLocatifAvec la baisse quasi ininterrompue des taux des crédits immobiliers depuis maintenant presque 10 ans, les propriétaires endettés hésitent de moins en moins à renégocier à la baisse le taux de leur crédit immobilier.

Les dernières statistiques de la banque de France (voir ici) montrent que la part des renégociations au sein des crédits à l’habitat continue d’augmenter inexorablement : elle était de 40 % à fin juin.

Pour le propriétaire occupant, la décision de renégocier ou non son crédit est assez simple à prendre. Il suffit de comparer le coût du nouveau crédit à celui de l’ancien, en n’oubliant pas d’intégrer les frais inhérents à la renégociation : frais de mainlevée, de courtage, de nouvelle prise de garantie, etc.

Quand l’économie en intérêts d’emprunts est significativement plus élevée que les frais annexes de renégociation, alors le propriétaire occupant a tout intérêt à se décider pour renégocier ou faire racheter son crédit par la concurrence.

Si la situation est claire pour le propriétaire occupant, elle l’est beaucoup moins pour le propriétaire bailleur. En effet, dans le cadre d’un investissement locatif, les intérêts d’emprunt étant déductibles des revenus fonciers, une partie de l’économie en intérêts sera « re-fiscalisée ».

Je propose dans cet article d’examiner ce mécanisme en me basant sur un investissement locatif fictif, mais que j’espère représentatif de la situation moyenne du propriétaire bailleur en France.

Ces simulations utilisent comme toujours mon outil odsLocatif auquel j’ai récemment ajouté un module de renégociation de l’emprunt initial. Cet outil commence à ressembler à quelque chose d’opérationnel. Voyons ce qu’il nous fournit comme résultats.

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Une vue différente sur les taux des crédits immobiliers

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moutons qui se jettent dans un ravinSi vous suivez un minimum l’actualité, vous savez que les taux des crédits immobiliers sont à leur plus bas historique. Ce sujet a fait récemment, et à plusieurs reprises, la une de la presse généraliste. Nous avons même eu droit à des reportages dans les journaux télévisés à heure de grande écoute. C’est dire si ce thème d’actualité est actuellement porteur.

Mais lorsqu’on nous parle de taux de crédits immobiliers au plus bas, savez-vous de quel(s) taux il s’agit ?

Généralement, il s’agit des taux nominaux « catalogues » ou « commerciaux » affichés par les banques et autres organismes de crédits ayant pignon sur rue, ou désormais sur internet.

Ces taux « catalogues » garnissent également les sites de courtiers en ligne qui publient tous des baromètres de taux (meilleurtaux.com cafpi, etc). Sur ce type de site, on nous gratifie de taux excellents, très bons et bons, voire de taux différenciés par zone géographique.

S’ils donnent une indication utile quasiment au jour le jour des offres de marché, les taux fournis pas les courtiers en ligne ne correspondent pas à l’ensemble des taux de crédits immobiliers réellement pratiqués. Pourquoi ?

La seule institution à laquelle remonte systématiquement les conditions de tous les crédits (immobiliers et autres) octroyés aux particuliers, aux entreprises privées, et même aux administrations, est la Banque de France.

La Banque de France est le seul organisme qui a une vue d’ensemble du marché du crédit immobilier. Tout simplement parce que tous les établissements habilités à produire du crédit en France ont l’obligation déclarative de lui fournir les informations sur les contrats de crédits signés.

La Banque de France publie régulièrement l’ensemble de ces données, lesquelles sont rendues accessibles en ligne à tout un chacun. Là où les choses deviennent intéressantes, c’est que la Banque de France ne se contente pas de publier les taux nominaux nus effectivement pratiqués par les organismes de crédit. Elle publie également les taux effectifs globaux (TEG) qui incluent le coût des sécurités de chaque crédit : frais de dossier, d’assurance, de garantie, etc.

Dans cet article, nous proposons d’examiner les dernières statistiques de taux de crédit immobilier publiées par la Banque de France. Comment ces taux réels se comparent-ils aux taux commerciaux affichés par les organismes de crédit ?

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Notre premier investissement locatif – Realty Income

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logo de Realty Income Corporation

Cette fois, ça y est. Nos finances personnelles ont investi dans l’immobilier.

Avons-nous déniché un immeuble de rapport à rendement hors norme, ou un lot de garages idéalement placé ? Pas du tout. Nous avons simplement acheté des actions de la société immobilière Realty Income Corporation (NYSE:O).

Dans l’univers de l’immobilier coté US, Realty Income occupe une place à part. C’est probablement une des foncières cotées nord-américaines les plus connues.

C’est aussi une des rares, hors Canada, à payer son dividende mensuellement, d’où elle tire son surnom un peu pompeux « The Monthly Dividend Company ».

Mais ces 2 raisons ne sont bien sûr pas suffisantes pour expliquer notre choix. Voyons un peu ce qui nous a poussés dans les bras de l’immobilier coté chez l’oncle Sam.

 

The Monthly Dividend Company

Realty Income est un « equity REIT » (Real Estate Investment Trust), en bon français une société immobilière cotée qui investit dans des immeubles de rapport.

Plus précisément, Realty Income est un REIT « triple net ». Le business model est d’une simplicité déconcertante : la société signe des baux commerciaux ou industriels dans lesquels le locataire prend à sa charge la plupart des frais et dépenses opérationnelles de l’immeuble.

Je suis toujours ancré dans une stratégie d’investissement défensive, persuadé que la prochaine récession et le prochain (vrai) krach boursier ne sont pas très loin devant nous. Le choix de Realty Income me semble en totale adéquation avec cette conviction défensive pour au moins 5 raisons.

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L’investissement Pinel est-il intéressant ?

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logo investissement loi PinelLes investisseurs expérimentés dans l’immobilier locatif dénigrent souvent les dispositifs défiscalisants. Et le dernier en date, le dispositif Pinel, ne fait pas exception à la règle, même s’il semble obtenir une meilleure presse que le mort-né dispositif Duflot qu’il a remplacé au pied levé.

Les arguments avancés par les « experts » tournent autour d’une rentabilité insuffisante, des contraintes pesant sur le choix des locataires, du risque de sortie synchronisée en fin de période de défiscalisation,  etc.

Comme j’ai tendance à me méfier des vérités assénées avec un ton péremptoire sur un forum ou en famille (mon beau-frère fait dans la rénovation-location meublée), j’ai décidé de me pencher sur cette affaire en calculant la rentabilité d’un investissement Pinel.

L’étude de cas est basée sur un investissement réel. Il s’agit d’un T2 proposé dans un programme immobilier neuf en loi Pinel sur la métropole Lilloise.

Voyons un peu si mon beau-frère est comme le poète, s’il a toujours raison.

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