L’investissement Pinel est-il intéressant ?

Classé dans : Immobilier | 7

logo investissement loi PinelLes investisseurs expérimentés dans l’immobilier locatif dénigrent souvent les dispositifs défiscalisants. Et le dernier en date, le dispositif Pinel, ne fait pas exception à la règle, même s’il semble obtenir une meilleure presse que le mort-né dispositif Duflot qu’il a remplacé au pied levé.

Les arguments avancés par les « experts » tournent autour d’une rentabilité insuffisante, des contraintes pesant sur le choix des locataires, du risque de sortie synchronisée en fin de période de défiscalisation,  etc.

Comme j’ai tendance à me méfier des vérités assénées avec un ton péremptoire sur un forum ou en famille (mon beau-frère fait dans la rénovation-location meublée), j’ai décidé de me pencher sur cette affaire en calculant la rentabilité d’un investissement Pinel.

L’étude de cas est basée sur un investissement réel. Il s’agit d’un T2 proposé dans un programme immobilier neuf en loi Pinel sur la métropole Lilloise.

Voyons un peu si mon beau-frère est comme le poète, s’il a toujours raison.

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Investir dans une Business Development Company – Le screener – Partie 3

Classé dans : CTO | 0

business development company par capitalisation

Suite de ma série d’articles sur une catégorie d’investissements risquée « high yield » : les « Business Development Companies » (BDC).

Dans la partie 1, j’ai revu les caractéristiques d’une Business Development Company : il s’agit d’une société détenant des participations et/ou un portefeuille de prêts accordés à de petites et moyennes entreprises, principalement US, qu’elle sélectionne pour leur forte croissance.

Dans la partie 2, j’ai exposé les principaux paramètres à considérer avant d’investir dans une Business Development Company : 1. La capitalisation boursière 2. Le dividende (rendement et taux de distribution) 3. La décote ou la surcote sur l’actif net comptable 4. L’évolution de l’actif net comptable 5. Le management.

Dans cette troisième partie, je mets en place un screener permettant une sélection de BDC basée sur ces paramètres.

Dans la deuxième partie de cette série d’articles, j’avais utilisé un premier filtre basé sur un critère de capitalisation boursière supérieure à 700 millions de $, ce qui nous a laissé avec une sélection de 14 BDC sur la cinquantaine actuellement cotée sur le NASDAQ, cf. graphique ci-contre.

L’application complète du screener ici mise en oeuvre me laisse en fin de course avec 3 choix possibles d’investissement : Main Street Capital (MAIN), Fifth Street Finance Corporation (FSC) et Prospect Capital Corporation (PSEC).

J’insiste encore sur le fait que ce type d’investissement est destiné à doper le rendement d’un portefeuille basé sur les dividendes en augmentant son profil de risque.

Je re-précise également que la pondération maximale que j’envisage sur toutes les catégories d’actifs à risque, dont les BDC font partie, sera plafonnée à environ 10 % de la valeur liquidative de mes portefeuilles boursiers.

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Suivi PEA août 2015 – le lundi noir

Classé dans : PEA | 2

le black tuesday du krach de 1929Ce mois boursier hors norme a été marqué par la désormais fameuse séance du lundi 24 août 2015 (le « lundi noir ») au cours de laquelle, en réaction entre autres aux tribulations des marchés chinois, l’indice phare de la bourse de Paris a reculé de plus de 8 % en séance avant de terminer en baisse de 5,35 %.

Pied de nez de l’histoire qui remplace un mardi funeste d’octobre (voir ci-contre) par un lundi annonciateur d’un krach de plus grande ampleur à venir ? Bien malin qui le sait.

En attendant, en seulement 2 séances de fort rebond le lendemain 25/08 et le surlendemain 27/08, l’indice CAC 40 est revenu à son niveau précédent. « Back to square one » comme on dit outre-Manche.

Malgré toutes ces turbulences, n’oublions pas l’objectif de mon PEA : dégager à terme un revenu brut de 10 000 € basé sur les dividendes d’actions à rendement élevé.

Si aucun dividende n’est à signaler ce mois-ci, le cumul de dividendes anticipé sur un an glissant augmente cependant à 5 652 €. L’objectif intermédiaire de 5 000 € perçus sur cette année civile sera atteint sauf accident. Je ne suis donc plus qu’à mi-chemin de l’objectif terminal.

Le rendement sur dividendes 1 an glissant dépasse largement les 5 %, à 5,31 % pour être précis, signe du repli marqué du portefeuille.

En ces temps plus qu’agités, un seul mouvement est à signaler ce mois-ci : j’ai profité de l’orage pour renforcer ma ligne Rallye au cours de 22,06 €.

Je continue à ré-orienter mon PEA vers les secteurs défensifs : « Consommation de base » et « Utilities ». L’industrie pétrolière, et plus généralement les matières premières ne m’inspirent pas confiance.

Au 31/08/2015 après bourse, la valeur liquidative de mon PEA est de 107 358,70 , en retrait de 7 961,07 € par rapport à fin juillet en dépit d’un apport de liquidités de 3 150 € ce mois.

La valeur de la part est de 155,89  (100 € à l’origine le 16/11/2001), en chute de 9,38 % par rapport à fin juillet. Ce score est à comparer sur la même période à un repli de 4,72 % du CAC 40 GR, indice dividendes bruts réinvestis.

 La performance de la part depuis l’origine de + 55,89 % repasse nettement sous celle de l’indice de référence qui émarge à + 63,53 %.

Dans le même temps, l’indice CAC 40 nu fait quasiment du surplace en presque 14 ans (+ 1,43 %), encore une démonstration éclatante de l’importance des dividendes pour l’investisseur « buy & hold ».

Quel mois d’août quand même !

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Volatilité et krach boursier : « Is this the big one? »

Classé dans : Bourse | 0

  Is this the big one ?A la moindre secousse, les habitants de la Californie se posent cette question : ‘Is this the big one ?’, en référence au prochain tremblement de terre majeur qui dévastera malheureusement un jour la côte Ouest des Etats-Unis.

L’analogie est facile et je n’ai pas pu y résister : est-ce que la séance dévastatrice du lundi 24 août 2015, au cours de laquelle l’indice CAC 40 a perdu jusqu’à plus de 9 % en séance, est annonciatrice du prochain krach boursier, lui aussi inéluctable ?

Bien malin qui peut répondre à cette question et je ne vais pas tenter de le faire. Je voulais juste partager dans ce post une particularité statistique que j’ai relevée sur l’indice CAC 40 depuis mes débuts d’investissement en bourse en novembre 2001.

J’ai remarqué que les 2 précédents krachs boursiers (celui de 2001-2003 et celui de la grande récession de 2007-2009), ont été caractérisés par une volatilité journalière de l’indice phare de la bourse de Paris supérieure à 2 %. Le mini-krach de l’été 2011 était lui caractérisé par une volatilité supérieure à 1,5 %.

Ces constatations n’ont pas de caractère prédictif car les augmentations de volatilité observées étaient coïncidentes avec les krachs.

Fait troublant quand même : dès que la volatilité a historiquement dépassé 2 % alors un krach significatif s’en est suivi. Et devinez-quoi : la volatilité du CAC 40 vient de frôler la barre des 2 % lors de cette fameuse séance du 24 août. Troublant non ?

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Patrimoine nos-finances-personnelles – Août 2015

Classé dans : Finances Personnelles | 6

évolution du patrimoine net nos-finances-personnelles

Pour finir l’été, voici le deuxième reporting périodique sur le patrimoine nos-finances-personnelles, toujours dans la transparence la plus totale.

Rappelons nos 2 objectifs patrimoniaux fixés à un horizon d’une dizaine d’années :

  • Atteindre un patrimoine net de 1,3 million d’euros (patrimoine économique au sens successoral) ;

  • Dégager des revenus alternatifs suffisants pour couvrir nos dépenses, c’est-à-dire atteindre un taux d’indépendance financière supérieur à 100 %.

Une complication qui n’est pas négligeable : cette progression de patrimoine et de revenus alternatifs doit se faire dans l’optique d’une transmission optimale à notre fiston.

En date du 20 août 2015, la valeur de notre patrimoine net atteint 755,1 k€ (voir graphique en haut du post). Elle progresse de 15,5 k€ par rapport au premier bilan fin 2014 que je présentais dans le billet fondateur de ce blog. Mais elle a régressé de 7,5 k€ par rapport au bilan précédent d’avril.

La régression sur les 4 mois écoulés est due essentiellement à la baisse de la valeur liquidative de mon PEA depuis ses plus hauts d’avril, et à l’inscription en compte d’une moins value-latente sur la valeur de notre résidence principale.

Le fait marquant de ce quadrimestre est l’ouverture d’un compte titres ordinaire investi en actions US dont la valeur est aujourd’hui de $16 800 : un début de diversification monétaire.

En dépit de la baisse du PEA, la part financière du patrimoine progresse depuis avril d’environ 4 k€ à 356,6 k€ (+8 k€ depuis le début de l’année). La tendance est donc à une hausse de la poche financière aux dépens de la poche immobilière.

Notre patrimoine reste pour le moment installé au-dessus de la barre symbolique des ¾ de million d’euros, nets de dettes puisque nous n’avons aucune dette. Plus de détails ci-dessous.

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